БизРейтинг продолжает публиковать мини цикл статей о нюансах покупки и продажи действующих гостиниц. Владельцу, собирающемуся продать гостиницу или мотель, необходимо предпринять следующие действия...
Рассмотрите предложения по форме оплаты и кредитованию сделки со стороны продавца. Благоприятные условия оплаты являются важной частью удачной сделки. Можно найти покупателей, готовых приобрести заведение за наличные средства, но вряд ли многие из них располагают необходимой суммой для немедленной оплаты, и им все равно придется прибегнуть к получению кредита. Даже если он будет получен, оформление сделки займет больше времени, сильно возрастет объем документов, требующих оформления, и увеличатся издержки. В случае внесения первоначального платежа, обычным методом является переоформление на покупателя уже существующего кредита. Тщательно изучите условия кредитного договора с банком, пообщайтесь с управляющим вашего отделения и выясните, может ли ваш кредит быть переоформлен на покупателя.
Соберите полный и подробный пакет документации на собственность. Такой набор документов должен включать подробное описание объекта (количество номеров, размер площадок и т. д.) Если объект используется на основании договора франшизы, изучите этот договор в части, относящейся к стоимости права передачи. В последнем акте проверки со стороны компании, выдавшей франшизу, должен быть указан перечень работ, которые необходимо выполнить, прежде чем заведение может быть передано другому собственнику. Покупатель должен учесть стоимость этих работ при составлении предложения на покупку. Необходимо обеспечить наличие отчетов о прибыли и убытках не менее чем за два последних года. Очень важно, чтобы эти отчеты отражали все проведенные операции, не исключая побочных. Заключение практически любого контракта на покупку будет зависеть от результатов изучения бухгалтерских записей и управленческого учета.
Найдите опытных профессионалов для получения советов и консультаций. Все операции с недвижимостью непросты, а покупка или продажа мотеля/отеля — это сложная операция, требующая значительных капиталовложений. На операциях с мотелями и гостиницами специализируются определенные консалтинговые и посреднические фирмы. Вам необходимо обратится к консультантам или агентам, занимающимся операциями в данном секторе рынка. В нашем рейтинге бизнес брокеров представлено уже почти 50 специалистов в сфере покупки бизнеса, так что вам будет из чего выбирать
Советы покупателю гостиничного бизнеса:
Тем, кто интересуется покупкой мотеля или гостиницы, мы советуем заниматься этим делом методичной с некоторой долей осмотрительности. Будьте терпеливы, пождите, пока Вы найдете как раз то, что Вам нужно. Бурный период с 2003 по 2007 годы, когда предприниматели приобретали мотели и гостиницы только из прихоти и когда кредиты использовались на полную катушку, остались далеко в прошлом. Все это было возможно во времена инфляции и развития, но сейчас такая политика неминуемо привела бы к катастрофе.
И в наше время при приобретении гостиниц покупатели широко используют кредиты, однако все же самым разумным является использовать зарубежный вариант оплаты, включающий первоначальный износ в размере 20% цены приобретения и погашение остальной части путем ежегодных выплат, размер которых не должен превышать 25% валовых доходов от сдачи номеров. Конечно пока лишь единицы из украинских продавцов соглашаются на подобные условия расчетов по сделке, однако со временем ситуация в этом направлении будет все больше меняться в сторону покупателей.
Не следует рассчитывать на использование дохода от продажи еды и напитков в качестве источника покрытия платежей по закладной. Основное внимание следует уделить определению объема денежного потока, вопросам конкуренции и эксплуатационной эффективности. Исключительную важность имеют показатели текущей прибыли и прогнозы потенциальных доходов.
Важно также обеспечить наличие достаточных запасов наличности. Издержки, связанные с совершением сделки, могут составить достаточную сумму, особенно в случае передачи прав до договору франшизы или при необходимости получения лицензии на торговлю спиртными напитками. Чаще всего покупатель оплачивает наличными стоимость передаваемых товарно-материальных запасов (как правило, включающих запасы продовольственных товаров и напитков). Необходимо также создать резервный фонд для замены мебели и оборудования.
Следует хорошо подумать, не лучше ли купить бизнес, работающий по договору франшизы. Конечно пока в Украине таких объектов считанные единицы, но в ближайшие пару лет ожидается их взрывной рост. Такие гостиницы и мотели имеют целый ряд преимуществ, включая проведение семинаров, публикацию материалов, маркетинг на общенациональном уровне, высокую покупательную способность и развитую систему резервирования мест в гостиницах. В некоторых случаях при передаче франшизы требования выдающих ее компаний включают предварительное посещение семинара. Помните, однако, что в случае приобретения мотеля этой категории Вам придется производить выплаты самого разного рода.
Другое решение, которые должен принять будущий инвестор/владелец гостиницы любого типа, касается использования услуг фирмы, занимающейся управлением гостиницами и мотелями. Как правило, это освобождает владельца от повседневных забот, связанных с управлением и содержанием гостиницы/мотеля. Однако в данном случае, как и при приобретении прав на эксплуатацию гостиницы по договору франшизы, это приведет к снижению размера получаемой прибыли, поскольку к общей сумме издержек прибавятся расходы на оплату услуг такой фирмы.
Цена, размер кредита, который можно получить на покупку гостиницы, и полный пакет документации, условий и предложений со стороны продавца — все это необходимо для удачной сделки. Невозможно переоценить и важность консультации с профессионалом на предварительном этапе.
Читайте в ближайшее время и другие материалы из цикла статей о купле-продаже гостиничного бизнеса: