Как продать или купить гостиницу или мотель.

Информация
Как продать или купить гостиницу или мотель.

02.11.2011

 

БизРейтинг продолжает публиковать мини цикл статей о нюансах покупки и продажи действующих гостиниц. Владельцу, собирающемуся продать гостиницу или мотель, необходимо предпринять сле­дующие действия...
 
Советы продавцу гостиничного бизнеса:
 
  • Назначьте цену предложения по продаже готового бизнеса.
  • Рассмотрите предложения по форме оплаты и кредитованию сделки со стороны продавца. Благоприятные условия оплаты яв­ляются важной частью удачной сделки. Можно найти покупателей, готовых приобрести заведение за наличные средства, но вряд ли многие из них располагают необходимой суммой для немедленной оплаты, и им все равно придется прибегнуть к получению кредита. Даже если он будет получен, оформление сделки займет больше времени, сильно возрастет объем документов, требующих оформле­ния, и увеличатся издержки. В случае внесения первоначального платежа, обычным методом является переоформление на покупателя уже су­ществующего кредита. Тщательно изучите условия кредитного договора с банком, пообщайтесь с управляющим вашего отделения и выясните, может ли ваш кредит быть переоформлен на покупателя.
  • Соберите полный и подробный пакет документации на собст­венность. Такой набор документов должен включать подробное опи­сание объекта (количество номеров, размер площадок и т. д.) Если объект используется на основании договора франшизы, изучите этот договор в части, относящейся к стоимости права передачи. В послед­нем акте проверки со стороны компании, выдавшей франшизу, дол­жен быть указан перечень работ, которые необходимо выполнить, прежде чем заведение может быть передано другому собственнику. Покупатель должен учесть стоимость этих работ при составлении предложения на покупку. Необходимо обеспечить наличие отчетов о прибыли и убытках не менее чем за два последних года. Очень важно, чтобы эти отчеты отражали все проведенные операции, не исключая побочных. Заключение практически любого контракта на покупку бу­дет зависеть от результатов изучения бухгалтерских записей и управленческого учета.
  • Найдите опытных профессионалов для получения советов и консультаций. Все операции с недвижимостью непросты, а покуп­ка или продажа мотеля/отеля — это сложная операция, требующая значительных капиталовложений. На операциях с мотелями и гос­тиницами специализируются определенные консалтинговые и по­среднические фирмы. Вам необходимо обратится к консультантам или агентам, занимающимся операциями в данном секторе рынка. В нашем рейтинге бизнес брокеров представлено уже почти 50 специалистов в сфере покупки бизнеса, так что вам будет из чего выбирать
 
Советы покупателю гостиничного бизнеса:
 
  • Тем, кто интересуется покупкой мотеля или гостиницы, мы советуем зани­маться этим делом методичной с некоторой долей осмотрительности. Будь­те терпеливы, пождите, пока Вы найдете как раз то, что Вам нужно. Бурный период с 2003 по 2007 годы, когда предприниматели приобретали мотели и гостиницы только из прихоти и когда кредиты использовались на полную катушку, остались дале­ко в прошлом. Все это было возможно во времена инфляции и развития, но сейчас такая политика неминуемо привела бы к катастрофе. 
  • И в наше вре­мя при приобретении гостиниц покупатели широко используют кредиты, од­нако все же самым разумным является использовать зарубежный вариант оплаты, включающий первоначальный износ в размере 20% цены приобретения и погашение осталь­ной части путем ежегодных выплат, размер которых не должен превышать 25% валовых доходов от сдачи номеров. Конечно пока лишь единицы из украинских продавцов соглашаются на подобные условия расчетов по сделке, однако со временем ситуация в этом направлении будет все больше меняться в сторону покупателей. 
  • Не следует рассчитывать на ис­пользование дохода от продажи еды и напитков в качестве источника покры­тия платежей по закладной. Основное внимание следует уделить определе­нию объема денежного потока, вопросам конкуренции и эксплуатационной эффективности. Исключительную важность имеют показатели текущей прибыли и прогнозы потенциальных доходов. 
  • Важно также обеспечить наличие достаточных запасов наличности. Из­держки, связанные с совершением сделки, могут составить достаточную сумму, особенно в случае передачи прав до договору франшизы или при не­обходимости получения лицензии на торговлю спиртными напитками. Чаще всего покупатель оплачивает наличными стоимость передаваемых товарно-материальных запасов (как правило, включающих запасы продовольствен­ных товаров и напитков). Необходимо также создать резервный фонд для за­мены мебели и оборудования.
  • Следует хорошо подумать, не лучше ли купить бизнес, работаю­щий по договору франшизы. Конечно пока в Украине таких объектов считанные единицы, но в ближайшие пару лет ожидается их взрывной рост. Такие гостиницы и мотели имеют целый ряд преимуществ, включая проведение семинаров, публикацию материалов, маркетинг на общенациональном уровне, высокую покупательную способ­ность и развитую систему резервирования мест в гостиницах. В некоторых случаях при передаче франшизы требования выдающих ее компаний вклю­чают предварительное посещение семинара. Помните, однако, что в случае приобретения мотеля этой категории Вам придется производить выплаты самого разного рода.
  • Другое решение, которые должен принять будущий инвестор/владелец гостиницы любого типа, касается использования услуг фирмы, занимаю­щейся управлением гостиницами и мотелями. Как правило, это освобожда­ет владельца от повседневных забот, связанных с управлением и содержани­ем гостиницы/мотеля. Однако в данном случае, как и при приобретении прав на эксплуатацию гостиницы по договору франшизы, это приведет к снижению размера получаемой прибыли, поскольку к общей сумме издер­жек прибавятся расходы на оплату услуг такой фирмы.
  • Цена, размер кредита, который можно получить на покупку гостиницы, и полный пакет документации, условий и предложений со стороны продавца — все это необходимо для удачной сделки. Невозможно переоценить и важность консультации с профессионалом на предварительном этапе.
 
Читайте в ближайшее время и другие материалы из цикла статей о купле-продаже гостиничного бизнеса:
 

 




Бизрейтинг

Еще интересные статьи:
Как правильно выбрать бизнес при покупке
Как правильно выбрать бизнес при покупке
Какой бизнес лучше всего покупать в маленьком городе?
Какой бизнес лучше всего покупать в маленьком городе?
Как правильно рассчитать стоимость бизнеса?
Как правильно рассчитать стоимость бизнеса?

Как продать или купить бизнес

Эксклюзивная книга