03.11.2011
Возможно, поиск подходящего вам объекта на рынке мотелей и гостиниц стоит начать с изучения специализированных приложений в печатных СМИ и на популярных интернет ресурсах.
Кроме того, обширные данные, которые могут отсутствовать в общенациональных изданиях, имеются у
бизнес брокеров или специализированных агентств. Стоит напомнить еще раз, что информацию необходимо получать только от агентов, специализирующихся в этой отрасли. Многие покупатели считают, что хороший эффект дает размещение собственного объявления о намерении приобрести отель или гостиницу.
Если Вы воспользуетесь сразу несколькими из указанных методов, это может привести к лавинообразному увеличению объема информации. Здесь легко запутаться, поэтому необходимо твердо придерживаться ранее выбранных параметров и применять избирательный подход.
Соберите максимально возможное количество информации, а уже затем предпринимайте ознакомительную поездку. Настаивайте на предоставлении точной и соответствующей текущему моменту финансовой информации — никаких отчетов семилетней давности или проектов на будущее. Изучите район расположения объекта, его нынешние характеристики и потенциал будущего развития, а также ситуацию на рынке, как прямо связанную с вашим объектом, так и косвенно. Также постарайтесь связаться с людьми из местного департамента дорожного движения и строительства для того, чтобы убедится, что не предполагается внесения каких-либо изменений в генеральный план застройки и развития.
Определение стоимости мотеля
Определение стоимости мотеля — непростая задача. Несмотря на наличие нескольких общепринятых подходов, необходимо учитывать уникальные особенности каждого объекта собственности. Такие характеристики, как наличие участка под расширение, объем отложенного ремонта, срок службы строений и оборудования, использование арендованной мебели в отличие от собственной, а также месторасположение, в совокупности оказывают значительное влияние на общую стоимость. Кроме того, крайне важно содержание пакета предложений по финансированию сделки.
Иногда при оценке мотелей и гостиниц применяется затратный подход, в соответствии с которым определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведенных на нем улучшений, рассчитанная по цене замещения, за минусом физического, функционального и экономического износа. При использовании данного подхода не учитываются характеристики доходности объекта. Кроме того, предполагается, что сегодняшнее положение на рынке соответствует положению в момент начала работы объекта, то есть спрос на номера с тех пор не изменился, или даже возрос. Однако рынок мог измениться за это время, и соответственно другим должен быть вывод относительно параметров нового мотеля в данном районе.
Некоторые оценщики используют рыночный подход, в основе которого лежит анализ объема продаж сопоставимых объектов. Наиболее сложным этапом является поиск объектов, обладающих достаточным набором характеристик, которые можно признать в точности соответствующими объекту оценки. При использовании данной методики почти невозможно установить мотивы назначения цены продажи владельцем, так же как и мотивы покупателя, готового заплатить ту или иную сумму. И те, и другие мотивы могут послужить причиной значительного несоответствия между реальной стоимостью собственности и ценой продажи. Иными словами, не стоит пытаться сравнивать яблоки с апельсинами или грушами
Наибольшим признанием пользуются методы, используемые в рамках доходного подхода, поскольку считается, что они обеспечивают установление наиболее реалистичной стоимости. Мотели относятся к категории предприятий, требующих больших затрат труда управленческого и другого персонала. Они также требуют постоянного ведения маркетинговой деятельности и контроля по всему диапазону предоставляемых услуг. Но, как бы то ни было, став владельцем мотеля, Вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумножения — каковы бы ни были слагаемые Вашего успеха.
В рамках доходного подхода к оценке используются три метода определения стоимости объекта оценки:
- на базе валовой выручки от сдачи номеров, умноженной на соответствующий коэффициент (множитель);
- на базе чистого операционного дохода (до начисления износа и выплаты сумм в счет обслуживания долга);
- капитализация.
Для начала, дадим несколько советов; Используйте данные о фактической величине доходов и расходов. Не стоит полагаться на данные гипотетических отчетов или прогнозов. Прогноз увеличения объема доходов вполне может быть реализуемым, что, безусловно, увеличивает стоимость объекта оценки, но при определении текущей стоимости объекта ожидаемый рост доходов не учитывается. Наличие баров и ресторанов также не оказывает существенного влияния на величину стоимости гостиницы или мотеля, за исключением их влияния на величину чистого дохода объекта оценки. Бары и рестораны могут рассматриваться как потенциальный «центр прибыли», но чаще всего они рассматриваются как неизбежное зло.
Наконец, стоит отметить, что цены в значительной степени зависят от географического региона, в котором находится гостиница или мотель. Например, мотели в престижных районах, продаются по более высокой цене по сравнению с мотелями, расположенными на автотрассах и в глубинке.
Раньше оценка всех мотелей и гостиниц производилась на базе объема выручки от сдачи номеров, путем умножения ее на соответствующий коэффициент, однако за последнее время этот метод используется только при оценке небольших мотелей. Самый большой недостаток этого метода заключается в том, что при его применении в расчет принимается только усредненный объем издержек и не учитываются более крупные статьи расходов. Поэтому этот метод можно использовать только в качестве общего ориентира.
В большинстве регионов страны стоимость гостиниц и мотелей составляет величину, варьирующуюся в диапазоне от 2,5 до 3-х кратного объема выручки от сдачи номеров. Например, если валовая выручка мотеля составляет 250 тыс. долл., то его стоимость должна находиться в пределах от 625 тыс. до 750 тыс. долл.. Если Вы используете данную методику оценки, то помните, что при расчетах в качестве базы берется величина выручки от сдачи номеров, в которую не включаются налоги, плата за бар в номере и телефонные звонки или другие виды поступлений и доходов.
При использовании метода оценки на базе мультипликатора или ставки капитализации, для расчетов Вам понадобится детализированный счет прибылей и убытков, в котором должны быть отражены все операционные расходы и статьи капитальных затрат, но который не должен включать износ, амортизацию и проценты. В большинстве случаев приемлемым считается значение мультипликатора чистого операционного дохода, составляющее 5, и ставка капитализации в 22%. Для примера предположим, что чистый доход мотеля составляет 200 тыс. долл. в год. Умножив эту величину на указанное значение мультипликатора, мы получим ориентировочную стоимость гостиницы в размере 1 млн. долл. (200 000 долл. * 5). Рассчитав стоимость с использованием ставки капитализации, мы получим 910 тысяч долл. (200 000 долл./0,22).
Лучше всего использовать оба эти метода — в результате должны быть получены довольно близкие значения. Если величина стоимости, рассчитанная на базе валовой выручки от сдачи номеров, значительно превышает значение, полученное на базе чистого дохода, это говорит о том, что, вероятно, данный мотель имеет объем издержек выше среднего уровня. С точки зрения покупателя, приобретаемый им мотель должен обеспечивать доход, достаточный для покрытия операционных издержек, осуществления всех требуемых выплат и обеспечения достаточной доходности инвестиций.
Заключение сделки
продажи готового бизнеса зачастую сопряжено с длительным процессом переговоров. Подчас, прежде чем продавец и покупатель достигнут соглашения, им приходится многократно обмениваться предложениями и выдвигать контр-предложения. В первую очередь подлежат согласованию цена, размер первоначального взноса и условия финансирования. Покупатели, как правило, настаивают на предоставлении им времени для проведения подготовительной работы (обычно от 14 до 30 дней). Это время необходимо им для должной проверки финансовых документов, проведения осмотра технического состояния объекта с помощью привлеченных специалистов, более глубокого ознакомления с условиями договора аренды и т.д.
Если результаты проверки дают неудовлетворительные результаты, покупатель может отказаться от заключения сделки без каких-либо обязательств. В ходе подготовительной работы он также может столкнуться с некоторыми обстоятельствами, которые он не мог предвидеть с самого начала. Например, если при мотеле есть бар, покупатель должен убедиться в возможности получения лицензии на него. При принятии на себя обязательств по кредиту, полученному прежним владельцем, покупатель должен уточнить все условия его предоставления и проверить их соблюдение.
Если мотель или гостиница работает на основе договора франшизы, покупателю необходимо убедиться в возможности передачи прав по этому договору и выяснить размер сопряженных с этим расходов. Иногда компания, предоставившая франшизу, выдвигает требования о переоборудовании мотеля, что ведет к дополнительным затратам, которые должны быть учтены в процессе переговоров по условиям сделки, относящимся к цене и/или размеру первоначального взноса.
Оформление сделки — довольной сложный процесс, который занимает от 30 до 90 дней. Удачной можно считать сделку, которой удовлетворены как продавец, так и покупатель, и в результате которой ни один из них не чувствует себя ущемленным.
Бизрейтинг