Подбор и оценка стоимости гостиницы или мотеля.

Информация
Подбор и оценка стоимости гостиницы  или мотеля.

03.11.2011

 

Возможно, поиск подходящего вам объекта на рынке мотелей и гостиниц стоит начать с изучения специализированных приложений в печатных СМИ и на популярных интернет ресурсах.
 
Кроме того, обширные данные, которые могут отсутствовать в обще­национальных изданиях, имеются у бизнес брокеров или специализированных агентств. Стоит напомнить еще раз, что информацию необходимо получать только от агентов, специализирующихся в этой отрасли. Многие покупатели считают, что хороший эффект дает размещение соб­ственного объявления о намерении приобрести отель или гостиницу.
 
Если Вы воспользуетесь сразу несколькими из указанных методов, это может привести к лавинообразному увеличению объема информации. Здесь легко запутаться, поэтому необходимо твердо придерживаться ранее вы­бранных параметров и применять избирательный подход.
 
Соберите макси­мально возможное количество информации, а уже затем предпринимайте ознакомительную поездку. Настаивайте на предоставлении точной и соот­ветствующей текущему моменту финансовой информации — никаких отче­тов семилетней давности или проектов на будущее. Изучите район располо­жения объекта, его нынешние характеристики и потенциал будущего разви­тия, а также ситуацию на рынке, как прямо связанную с вашим объектом, так и косвенно. Также постарайтесь связаться с людьми из местного департамента дорожного движения и строительства для того, чтобы убедится, что не предполагается внесения каких-либо изменений в генеральный план застройки и развития.
 
Определение стоимости мотеля
 
Определение стоимости мотеля — непростая задача. Несмотря на наличие нескольких общепринятых подходов, необходимо учитывать уникальные особенности каждого объекта собственности. Такие характеристики, как на­личие участка под расширение, объем отложенного ремонта, срок службы строений и оборудования, использование арендованной мебели в отличие от собственной, а также месторасположение, в совокупности оказывают зна­чительное влияние на общую стоимость. Кроме того, крайне важно содер­жание пакета предложений по финансированию сделки.
 
Иногда при оценке мотелей и гостиниц применяется затратный подход, в соответствии с которым определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведенных на нем улучшений, рассчитанная по цене замещения, за минусом физического, функционального и экономического износа. При использовании данного подхода не учитываются характеристики доходности объекта. Кроме того, предполагается, что сегодняшнее положение на рынке соответствует поло­жению в момент начала работы объекта, то есть спрос на номера с тех пор не изменился, или даже возрос. Однако рынок мог измениться за это время, и соответственно другим должен быть вывод относительно параметров но­вого мотеля в данном районе.
 
Некоторые оценщики используют рыночный подход, в основе которого лежит анализ объема продаж сопоставимых объектов. Наиболее сложным этапом является поиск объектов, обладающих достаточным набором харак­теристик, которые можно признать в точности соответствующими объекту оценки. При использовании данной методики почти невозможно установить мотивы назначения цены продажи владельцем, так же как и мотивы покупа­теля, готового заплатить ту или иную сумму. И те, и другие мотивы могут по­служить причиной значительного несоответствия между реальной стоимос­тью собственности и ценой продажи. Иными словами, не стоит пытаться сравнивать яблоки с апельсинами или грушами
 
Наибольшим признанием пользуются методы, используемые в рамках доходного подхода, поскольку считается, что они обеспечивают установле­ние наиболее реалистичной стоимости. Мотели относятся к категории пред­приятий, требующих больших затрат труда управленческого и другого пер­сонала. Они также требуют постоянного ведения маркетинговой деятельно­сти и контроля по всему диапазону предоставляемых услуг. Но, как бы то ни было, став владельцем мотеля, Вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумножения — каковы бы ни были слагаемые Ва­шего успеха.
 
В рамках доходного подхода к оценке используются три метода опреде­ления стоимости объекта оценки:
  • на базе валовой выручки от сдачи но­меров, умноженной на соответствующий коэффициент (множитель);
  • на базе чистого операционного дохода (до начисления износа и выплаты сумм в счет обслуживания долга);
  • капитализация.
 
Для начала, дадим несколь­ко советов; Используйте данные о фактической величине доходов и расхо­дов. Не стоит полагаться на данные гипотетических отчетов или прогнозов. Прогноз увеличения объема доходов вполне может быть реализуемым, что, безусловно, увеличивает стоимость объекта оценки, но при определении те­кущей стоимости объекта ожидаемый рост доходов не учитывается. Наличие баров и ресторанов также не оказывает существенного влияния на величи­ну стоимости гостиницы или мотеля, за исключением их влияния на величи­ну чистого дохода объекта оценки. Бары и рестораны могут рассматривать­ся как потенциальный «центр прибыли», но чаще всего они рассматриваются как неизбежное зло.
 
Наконец, стоит отметить, что цены в значительной степени зависят от географического региона, в котором находится гостини­ца или мотель. Например, мотели в престижных районах, продаются по более высокой цене по сравнению с мотелями, расположенными на автотрассах и в глубинке.
 
Раньше оценка всех мотелей и гостиниц производилась на базе объема выручки от сдачи номеров, путем умножения ее на соответствующий коэф­фициент, однако за последнее время этот метод используется только при оценке небольших мотелей. Самый большой недостаток этого метода за­ключается в том, что при его применении в расчет принимается только ус­редненный объем издержек и не учитываются более крупные статьи расхо­дов. Поэтому этот метод можно использовать только в качестве общего ори­ентира.
 
В большинстве регионов страны стоимость гостиниц и мотелей со­ставляет величину, варьирующуюся в диапазоне от 2,5 до 3-х кратного объ­ема выручки от сдачи номеров. Например, если валовая выручка мотеля со­ставляет 250 тыс. долл., то его стоимость должна находиться в пределах от 625 тыс. до 750 тыс. долл.. Если Вы используете данную методику оценки, то помните, что при расчетах в качестве базы берется величина выручки от сдачи номеров, в которую не включаются налоги, плата за бар в номере и теле­фонные звонки или другие виды поступлений и доходов.
 
При использовании метода оценки на базе мультипликатора или ставки капитализации, для расчетов Вам понадобится детализированный счет при­былей и убытков, в котором должны быть отражены все операционные рас­ходы и статьи капитальных затрат, но который не должен включать износ, амортизацию и проценты. В большинстве случаев приемлемым считается значение мультипликатора чистого операционного дохода, составляющее 5, и ставка капитализации в 22%. Для примера предположим, что чистый доход мотеля составляет 200 тыс. долл. в год. Умножив эту величину на ука­занное значение мультипликатора, мы получим ориентировочную стоимость гостиницы в размере 1 млн. долл. (200 000 долл. * 5). Рассчитав стои­мость с использованием ставки капитализации, мы получим 910 тысяч долл. (200 000 долл./0,22).
 
Лучше всего использовать оба эти метода — в результате должны быть получены довольно близкие значения. Если величина стоимости, рассчитан­ная на базе валовой выручки от сдачи номеров, значительно превышает зна­чение, полученное на базе чистого дохода, это говорит о том, что, вероятно, данный мотель имеет объем издержек выше среднего уровня. С точки зре­ния покупателя, приобретаемый им мотель должен обеспечивать доход, до­статочный для покрытия операционных издержек, осуществления всех тре­буемых выплат и обеспечения достаточной доходности инвестиций.
 
Заключение сделки продажи готового бизнеса зачастую сопряжено с длительным процессом пере­говоров. Подчас, прежде чем продавец и покупатель достигнут соглашения, им приходится многократно обмениваться предложениями и выдвигать контр-предложения. В первую очередь подлежат согласованию цена, размер первоначального взноса и условия финансирования. Покупатели, как пра­вило, настаивают на предоставлении им времени для проведения подготови­тельной работы (обычно от 14 до 30 дней). Это время необходимо им для должной проверки финансовых документов, проведения осмотра техничес­кого состояния объекта с помощью привлеченных специалистов, более глу­бокого ознакомления с условиями договора аренды и т.д.
 
Если результаты проверки дают неудовлетворительные результаты, покупатель может отка­заться от заключения сделки без каких-либо обязательств. В ходе подгото­вительной работы он также может столкнуться с некоторыми обстоятельст­вами, которые он не мог предвидеть с самого начала. Например, если при мотеле есть бар, покупатель должен убедиться в возможности получения лицензии на него. При принятии на себя обязательств по кредиту, получен­ному прежним владельцем, покупатель должен уточнить все условия его предоставления и проверить их соблюдение.
 
Если мотель или гостиница ра­ботает на основе договора франшизы, покупателю необходимо убедиться в возможности передачи прав по этому договору и выяснить размер сопря­женных с этим расходов. Иногда компания, предоставившая франшизу, вы­двигает требования о переоборудовании мотеля, что ведет к дополнитель­ным затратам, которые должны быть учтены в процессе переговоров по ус­ловиям сделки, относящимся к цене и/или размеру первоначального взноса.
 
Оформление сделки — довольной сложный процесс, который занимает от 30 до 90 дней. Удачной можно считать сделку, которой удовлетворены как продавец, так и покупатель, и в результате которой ни один из них не чувст­вует себя ущемленным.
 
 
Читайте другие материалы из цикла статей о купле-продаже гостиничного бизнеса:
 

 




Бизрейтинг

Еще интересные статьи:
От чего зависят сроки продажи бизнеса
От чего зависят сроки продажи бизнеса
Нужен ли юрист при оформлении сделки продажи готового бизнеса?
Нужен ли юрист при оформлении сделки продажи готового бизнеса?
Как телевизор мешает нам добиться успеха
Как телевизор мешает нам добиться успеха

Как продать или купить бизнес

Эксклюзивная книга