Подбор и оценка стоимости гостиницы или мотеля.

Информация
Подбор и оценка стоимости гостиницы  или мотеля.

03.11.2011

 

Возможно, поиск подходящего вам объекта на рынке мотелей и гостиниц стоит начать с изучения специализированных приложений в печатных СМИ и на популярных интернет ресурсах.
 
Кроме того, обширные данные, которые могут отсутствовать в обще­национальных изданиях, имеются у бизнес брокеров или специализированных агентств. Стоит напомнить еще раз, что информацию необходимо получать только от агентов, специализирующихся в этой отрасли. Многие покупатели считают, что хороший эффект дает размещение соб­ственного объявления о намерении приобрести отель или гостиницу.
 
Если Вы воспользуетесь сразу несколькими из указанных методов, это может привести к лавинообразному увеличению объема информации. Здесь легко запутаться, поэтому необходимо твердо придерживаться ранее вы­бранных параметров и применять избирательный подход.
 
Соберите макси­мально возможное количество информации, а уже затем предпринимайте ознакомительную поездку. Настаивайте на предоставлении точной и соот­ветствующей текущему моменту финансовой информации — никаких отче­тов семилетней давности или проектов на будущее. Изучите район располо­жения объекта, его нынешние характеристики и потенциал будущего разви­тия, а также ситуацию на рынке, как прямо связанную с вашим объектом, так и косвенно. Также постарайтесь связаться с людьми из местного департамента дорожного движения и строительства для того, чтобы убедится, что не предполагается внесения каких-либо изменений в генеральный план застройки и развития.
 
Определение стоимости мотеля
 
Определение стоимости мотеля — непростая задача. Несмотря на наличие нескольких общепринятых подходов, необходимо учитывать уникальные особенности каждого объекта собственности. Такие характеристики, как на­личие участка под расширение, объем отложенного ремонта, срок службы строений и оборудования, использование арендованной мебели в отличие от собственной, а также месторасположение, в совокупности оказывают зна­чительное влияние на общую стоимость. Кроме того, крайне важно содер­жание пакета предложений по финансированию сделки.
 
Иногда при оценке мотелей и гостиниц применяется затратный подход, в соответствии с которым определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведенных на нем улучшений, рассчитанная по цене замещения, за минусом физического, функционального и экономического износа. При использовании данного подхода не учитываются характеристики доходности объекта. Кроме того, предполагается, что сегодняшнее положение на рынке соответствует поло­жению в момент начала работы объекта, то есть спрос на номера с тех пор не изменился, или даже возрос. Однако рынок мог измениться за это время, и соответственно другим должен быть вывод относительно параметров но­вого мотеля в данном районе.
 
Некоторые оценщики используют рыночный подход, в основе которого лежит анализ объема продаж сопоставимых объектов. Наиболее сложным этапом является поиск объектов, обладающих достаточным набором харак­теристик, которые можно признать в точности соответствующими объекту оценки. При использовании данной методики почти невозможно установить мотивы назначения цены продажи владельцем, так же как и мотивы покупа­теля, готового заплатить ту или иную сумму. И те, и другие мотивы могут по­служить причиной значительного несоответствия между реальной стоимос­тью собственности и ценой продажи. Иными словами, не стоит пытаться сравнивать яблоки с апельсинами или грушами
 
Наибольшим признанием пользуются методы, используемые в рамках доходного подхода, поскольку считается, что они обеспечивают установле­ние наиболее реалистичной стоимости. Мотели относятся к категории пред­приятий, требующих больших затрат труда управленческого и другого пер­сонала. Они также требуют постоянного ведения маркетинговой деятельно­сти и контроля по всему диапазону предоставляемых услуг. Но, как бы то ни было, став владельцем мотеля, Вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумножения — каковы бы ни были слагаемые Ва­шего успеха.
 
В рамках доходного подхода к оценке используются три метода опреде­ления стоимости объекта оценки:
  • на базе валовой выручки от сдачи но­меров, умноженной на соответствующий коэффициент (множитель);
  • на базе чистого операционного дохода (до начисления износа и выплаты сумм в счет обслуживания долга);
  • капитализация.
 
Для начала, дадим несколь­ко советов; Используйте данные о фактической величине доходов и расхо­дов. Не стоит полагаться на данные гипотетических отчетов или прогнозов. Прогноз увеличения объема доходов вполне может быть реализуемым, что, безусловно, увеличивает стоимость объекта оценки, но при определении те­кущей стоимости объекта ожидаемый рост доходов не учитывается. Наличие баров и ресторанов также не оказывает существенного влияния на величи­ну стоимости гостиницы или мотеля, за исключением их влияния на величи­ну чистого дохода объекта оценки. Бары и рестораны могут рассматривать­ся как потенциальный «центр прибыли», но чаще всего они рассматриваются как неизбежное зло.
 
Наконец, стоит отметить, что цены в значительной степени зависят от географического региона, в котором находится гостини­ца или мотель. Например, мотели в престижных районах, продаются по более высокой цене по сравнению с мотелями, расположенными на автотрассах и в глубинке.
 
Раньше оценка всех мотелей и гостиниц производилась на базе объема выручки от сдачи номеров, путем умножения ее на соответствующий коэф­фициент, однако за последнее время этот метод используется только при оценке небольших мотелей. Самый большой недостаток этого метода за­ключается в том, что при его применении в расчет принимается только ус­редненный объем издержек и не учитываются более крупные статьи расхо­дов. Поэтому этот метод можно использовать только в качестве общего ори­ентира.
 
В большинстве регионов страны стоимость гостиниц и мотелей со­ставляет величину, варьирующуюся в диапазоне от 2,5 до 3-х кратного объ­ема выручки от сдачи номеров. Например, если валовая выручка мотеля со­ставляет 250 тыс. долл., то его стоимость должна находиться в пределах от 625 тыс. до 750 тыс. долл.. Если Вы используете данную методику оценки, то помните, что при расчетах в качестве базы берется величина выручки от сдачи номеров, в которую не включаются налоги, плата за бар в номере и теле­фонные звонки или другие виды поступлений и доходов.
 
При использовании метода оценки на базе мультипликатора или ставки капитализации, для расчетов Вам понадобится детализированный счет при­былей и убытков, в котором должны быть отражены все операционные рас­ходы и статьи капитальных затрат, но который не должен включать износ, амортизацию и проценты. В большинстве случаев приемлемым считается значение мультипликатора чистого операционного дохода, составляющее 5, и ставка капитализации в 22%. Для примера предположим, что чистый доход мотеля составляет 200 тыс. долл. в год. Умножив эту величину на ука­занное значение мультипликатора, мы получим ориентировочную стоимость гостиницы в размере 1 млн. долл. (200 000 долл. * 5). Рассчитав стои­мость с использованием ставки капитализации, мы получим 910 тысяч долл. (200 000 долл./0,22).
 
Лучше всего использовать оба эти метода — в результате должны быть получены довольно близкие значения. Если величина стоимости, рассчитан­ная на базе валовой выручки от сдачи номеров, значительно превышает зна­чение, полученное на базе чистого дохода, это говорит о том, что, вероятно, данный мотель имеет объем издержек выше среднего уровня. С точки зре­ния покупателя, приобретаемый им мотель должен обеспечивать доход, до­статочный для покрытия операционных издержек, осуществления всех тре­буемых выплат и обеспечения достаточной доходности инвестиций.
 
Заключение сделки продажи готового бизнеса зачастую сопряжено с длительным процессом пере­говоров. Подчас, прежде чем продавец и покупатель достигнут соглашения, им приходится многократно обмениваться предложениями и выдвигать контр-предложения. В первую очередь подлежат согласованию цена, размер первоначального взноса и условия финансирования. Покупатели, как пра­вило, настаивают на предоставлении им времени для проведения подготови­тельной работы (обычно от 14 до 30 дней). Это время необходимо им для должной проверки финансовых документов, проведения осмотра техничес­кого состояния объекта с помощью привлеченных специалистов, более глу­бокого ознакомления с условиями договора аренды и т.д.
 
Если результаты проверки дают неудовлетворительные результаты, покупатель может отка­заться от заключения сделки без каких-либо обязательств. В ходе подгото­вительной работы он также может столкнуться с некоторыми обстоятельст­вами, которые он не мог предвидеть с самого начала. Например, если при мотеле есть бар, покупатель должен убедиться в возможности получения лицензии на него. При принятии на себя обязательств по кредиту, получен­ному прежним владельцем, покупатель должен уточнить все условия его предоставления и проверить их соблюдение.
 
Если мотель или гостиница ра­ботает на основе договора франшизы, покупателю необходимо убедиться в возможности передачи прав по этому договору и выяснить размер сопря­женных с этим расходов. Иногда компания, предоставившая франшизу, вы­двигает требования о переоборудовании мотеля, что ведет к дополнитель­ным затратам, которые должны быть учтены в процессе переговоров по ус­ловиям сделки, относящимся к цене и/или размеру первоначального взноса.
 
Оформление сделки — довольной сложный процесс, который занимает от 30 до 90 дней. Удачной можно считать сделку, которой удовлетворены как продавец, так и покупатель, и в результате которой ни один из них не чувст­вует себя ущемленным.
 
 
Читайте другие материалы из цикла статей о купле-продаже гостиничного бизнеса:
 

 




Бизрейтинг

Еще интересные статьи:
Можно ли использовать банковский аккредитив или ячейку для расчетов при продаже бизнеса
Можно ли использовать банковский аккредитив или ячейку для расчетов при продаже бизнеса
Можно ли продать бизнес в небольшом городе?
Можно ли продать бизнес в небольшом городе?
Почему продают работающий бизнес, если он приносит прибыль?
Почему продают работающий бизнес, если он приносит прибыль?

Как продать или купить бизнес

Эксклюзивная книга