Прайс-лист
Гостиничный бизнес в Украине: 2013 год станет годом массовой скупки отелей
Информация30.03.2013
Читайте свежую статью: Отельный бизнес Украины
Рынок гостиничной недвижимости в Украине вновь начинает идти в гору. При этом причины для этого несколько иные, чем те, которые вызывали ажиотаж в период 2005-2008 годов. Теперь ожидается не массовый ввод в эксплуатацию новых объектов, а скорее массовая смена владельцев гостиничного бизнеса…
Общемировые тенденции гостиничного бизнеса
Аналитики американской консалтинговой компании STR Global пришли к выводу, что, несмотря на кризисные явления, в большинстве стран мира доходы отелей растут. Так, согласно данным за февраль 2013 года по сравнению с февралем 2012 года, наиболее характерные изменения коснулись следующих регионов:
- Тихоокеанский регион (Индонезия, Таиланд, Китай и т.п.) - несмотря на общее снижение заполняемости отелей на 8,1 процента до 62,5%, среднедневной доход с 1 номера вырос на 3,5% до 135 USD
- Средний Восток и Африка (Египет, ЮАР, ОАЭ и т.п.) – заполняемость отелей выросла на 6,4 процента до 66,4%, а средняя прибыль с одного номера в сутки выросла на 9,5% до 117,24 USD
- Европа – даже здесь, несмотря на высокую конкуренцию, погодные явления и кризисные настроения туристов, средняя заполняемость отелей выросла на 2,7 процента до 59,2%. При этом наибольший рост показали Россия (+3,1%) и Италия (+4,6%).
Ниже приведем данные по положительной динамике изменений по некоторым странам (на февраль 2013):
| Страна | Процент загрузки | % изменений за год |
| Египет | 47,2% | +10,7 |
| ЮАР | 69,2% | +10,9 |
| Саудовская Аравия | 73,7% | +6,6 |
| Германия | 59,3% | +0,3 |
| Россия | 54,7% | +3,1 |
| Великобритания | 69,5% | +3,9 |
| Австралия | 77,3% | +3,3% |
Вместе с изменениями плотности туристических потоков, меняются настроения у инвесторов и сетевых операторов рынка. Теперь они рассматривают новые для себя рынки, в том числе и Украину.
Факторы влияющие на гостиничный бизнес внутри Украины
Гостиничный бизнес в Украине считался весьма перспективной отраслью в период с 2005 по 2008 год. Именно в этот период рынок рос на 10-15% в год и было запущено очень большое количество новых проектов… Однако уже с приходом первой волны кризиса, возможности по привлечению заемных средств для строительства и реконструкции отелей были существенно урезаны.
Новые отели практически перестали строить и перспектив в этом направлении пока особо не видно. При этом сроки окупаемости в гостиничном бизнесе Украины существенно выросли по сравнению с показателями пятилетней давности. Это было обусловлено в первую очередь ощутимым ростом расходов на заработную плату и коммунальные платежи.
Казалось бы все плохо…
Тем не менее, привлекательность данного сегмента для частных инвесторов вновь начинает расти, особенно в последние полгода. Вызвано это целой совокупностью факторов:
- Явным ростом спроса среди клиентов на правильные объекты гостиничного бизнеса в сегменте 2-3 звезд, построенные с учетом современных стандартов и управляемые по новым технологиям. В Украине до сих пор на 1000 населения приходится 4 номера в отелях, тогда как в старушке Европы это число колеблется в пределах от 5 до 10 номеров.
- Повышением привлекательности основных регионов для бизнес-туризма (Киев, Львов и города миллионники), а также регионов традиционного отдыха (Карпаты, Крым и южные области страны). Также заметна тенденция к актвиному развитию событийного туризма. В Украине достаточно много уникальных для посещения объектов (религиозного и исторического значения). Растет спрос на хорошие отели среди населения, все большая часть которого начинает путешествовать заграницу и там повышает собственный уровень сервиса для таких объектов.
- Падением доходности по другим инструментам для инвестирования, доступным обычным гражданам. Еще год назад средняя рентабельность гостиничного бизнеса не превышала 20%, при ставках на депозите вплотную подходящих к 25%. Частный инвестор, который имел в кармане 200-500 тысяч долларов предпочитал просто держать деньги на депозите, зарабатывая на этом больше и практически без лишней головной боли, связанной с управлением бизнесом. Однако уже в январе 2013 года, ставки по депозитам стремительно ринулись вниз и сегодня доходность в стабильном банке не превышает 14% годовых в гривне. При таких условиях, частные инвесторы вновь стали рассматривать гостиничный бизнес как хороший способ для вложения собственных средств.
Все это привело к тому, что за последние пару месяцев резко выросло количество запросов по покупке гостиниц в Украине. «Как правило, такие запросы не имеют особой конкретики. Клиент говорит, что хочет купить гостиницу, и просит показать что у нас есть в портфеле», - рассказывает директор компании, оказывающей услуги купли-продажи действующего бизнеса Валерий Жерегеля.
Азбучные истины покупки гостиниц.
Особенности рынка готового бизнеса в целом и гостиничного бизнеса в частности таковы, что редко кто стремится продать хороший новый отель, приносящий прибыль. По опыту специалистов портала «БизРейтинг», 75% гостиниц на продажу имеют свои проблемы. Поэтому важно заранее определить сложность решения таких проблем и в какую сумму это вам может обойтись.
Для профессионалов гостиничного бизнеса не составляет большого труда отличить стоящее предложение от будущей головной боли. Тем не менее, мы решили дать несколько рекомендаций тем, кто еще не имел серьёзного опыта в данном виде бизнеса.
Многие наши клиенты хотели бы купить отель или гостиницу как «спокойный бизнес». На самом деле, этот бизнес далеко не столь спокойный, как это выглядит извне. Эксплуатация здания, персонал, капризные клиенты – это далеко неполный список проблем, с которыми Вам придется столкнуться.
Перечислим несколько основных моментов, на которые надо обращать внимание при покупке отеля или гостиницы:
- Проверяйте состояние здания, нуждается ли оно в капитальном ремонте. Это в будущем потребует закрытия гостиницы на определённый срок.
- Посмотрите на дизайн экстерьера и интерьера гостиницы. То, что воспринималось как шик или просто элегантность в недавние девяностые, способно вызывать несколько иные эмоции в наше время. Другими словами, подумайте о необходимости дополнительных капиталовложений в данном направлении.
- Изучайте месторасположение объекта. Часто основная трудность выбора гостиницы связана с тем, что изменилась конъюнктура в пределах города, района, квартала. Например, рядом были построены отели той же ценовой категории, изменился архитектурный ландшафт (например, выбранная гостиница оказалась во дворе другой гостиницы или под новой веткой железной дороги, автострады и т.д.), изменились маршруты туристического потока и т.д.
Как правило, купить новую гостиницу в удачном месте, да еще и приносящую хорошую прибыль не получиться, поскольку такие лакомые куски никто не продает. Случаи, когда такой бизнес выставляеться на продажу – единичны. Поэтому вторым по выгодности может стать не решение создать бизнес с нуля, а продажа давно работающей гостиницы, не имеющей явно выраженных недостатков, описанных нами выше…
Ситуация на гостиничном рынке: кто покупает и что продают
В настоящее время официальных запросов со стороны крупных иностранных сетевых игроков практически нет. Среди сетевых отелей, представленных на украинском рынке о своем желании купить бизнес пока упоминает только сеть бизнес отелей Рейкардс. Впрочем насколько серьезно их желание можно только гадать.
Но ситуацию на рынке прощупывают и достаточно активно. Запросы со стороны покупателей и их агентов идут постоянно, при этом после нового года их количество почти удвоилось.
Так, например за последние 2 месяца только по относительно крупному для Украины гостиничному комплексу «Александровский» поступило несколько серьезных запросов и предложений от покупателей из России и Польши… А ведь данный объект нельзя отнести к мелкому бизнесу, поскольку он представляет собой гостинично-ресторанный и офисный комплексы, общей площадью 9820 кв.м и завоевал репутацию одного из наиболее престижных объектов подобного рода в Николаеве и области.
В настоящее время в Магазине крупнейшего портала продажи бизнеса БизРейтинг на продажу выставлено 79 объектов гостиничного бизнеса. Среди наиболее часто встречающихся предложений можно назвать частные мини-пансионаты и гостевые дома (на 20-40 мест), расположенные в курортных регионах, а также карпатские туристические отели и небольшие базы отдыха.
Что характерно, большая часть предложений предоставляют не только гостиничные услуги для туристов, но и ресторанные и развлекательные услуги для местных жителей или просто людей с улицы…
Диапазон цен на небольшой отель в Украине колеблется от 300 до 500 тысяч долларов, что по ценам вполне сравнимо с аналогичными предложениями в странах Восточной Европы и бывшей Югославии.
Автор: Валерий Жерегеля
Бизрейтинг
